地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴正處在無解的階段,。前段時(shí)間有消息稱，多個(gè)地方政府正在醞釀上調(diào)基準(zhǔn)地價(jià),，而其主要原因是希望通過賣地收入來緩解債務(wù)壓力,。9月以來，以北京為代表的幾個(gè)一線城市在高地價(jià),、地王頻出等方面一再成為業(yè)界關(guān)注熱點(diǎn),。
賣地收入突破千億
9月9日，北京土地市場(chǎng)成交兩宗遠(yuǎn)郊區(qū)商業(yè)地塊,，其中平谷區(qū)馬坊鎮(zhèn)B 07- 02地 塊 商 業(yè) 金 融 用 地 以26000萬元成交,；馬坊鎮(zhèn)B06-02地塊商業(yè)金融地塊則以31000萬元成交。兩地塊均溢價(jià)成交,，其中B07-02地塊盡管容積率較低，總面積小 ,， 但 是 其 溢 價(jià) 率 卻 達(dá) 到 了78.1%,。
中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，截至目前，北京土地市場(chǎng)今年出讓金總收入已經(jīng)突破1104.27億元,。綜合以往數(shù)據(jù),，北京土地成交歷史上總共有三次突破千億的年度，分別為2010年2011年和2013年,。不同于前兩年,，事實(shí)上今年早在8月份時(shí)已經(jīng)突破千億，也是歷史上最早突破千億土地出讓金的年份,。中原地產(chǎn)方面告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者,，“作為土地豐收年，今年土地市場(chǎng)總成交預(yù)計(jì)可能達(dá)到1400億元”,。
從住宅類土地成交樓面均價(jià)看,，2013年的住宅類土地成交樓面均價(jià)達(dá)到了9365元每平米，環(huán)比上一年度上漲幅度達(dá)到了44.3%,。在北京相對(duì)較熱的房山區(qū)域,，從土地價(jià)格來看，最近出讓的幾宗住宅地塊的樓面地價(jià)除了創(chuàng)造歷史新高以外,，環(huán)比去年 樓 面 均 價(jià) 的 上 漲 幅 度 則 達(dá) 到 了60.3%,。
業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，從當(dāng)前情況來看,，地方政府依賴于土地收入已經(jīng)是普遍情況,。特別是在經(jīng)濟(jì)不夠景氣的時(shí)候，這種依賴會(huì)更加嚴(yán)重,，短期來看難以扭轉(zhuǎn),。但如果長(zhǎng)期來看，這種依賴難以為繼,。
供地量超出計(jì)劃
據(jù)偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院監(jiān)測(cè)情況,，8月份北京土地市場(chǎng)共有9宗住宅用地入市交易，規(guī)劃建筑面積合計(jì)163萬平方米,。全部順利交易后,，將創(chuàng)下今年3月份新一輪調(diào)控政策以來，住宅用地交易量的新高,。
據(jù)記者了解,，主打郊區(qū)供地已經(jīng)成為北京土地市場(chǎng)一大亮點(diǎn)，其中北京的供地計(jì)劃中,，要求嚴(yán)格控制城市中心城區(qū)建設(shè)規(guī)模,，加快順義、大興,、昌平,、房山等新城產(chǎn)業(yè),、商業(yè)和住宅用地供應(yīng)；還要保障門頭溝,、懷柔,、平谷、密云,、延慶等區(qū)域性新城基礎(chǔ)設(shè)施和特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地需求,。
今年以來，北京市國(guó)土局已經(jīng)先后公布了兩批商品住宅和商服用地的擬供應(yīng)地塊,。其中今年5月公布的第一批商品住宅,、商服、工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地的擬供應(yīng)地塊,，土地面積約2032公頃,，約占全市年度幾個(gè)類型供地計(jì)劃供應(yīng)量的92%以上。而截至8月上旬,，第一批擬供應(yīng)的商品住宅用地已完成計(jì)劃69%,、商服用地已完成59%。
近期公布第二批擬供應(yīng)的25宗地塊,，包含土地面積約414公頃,。其中，商品住宅地塊13宗,，約276公頃,，主要分布在朝陽(yáng)區(qū)、順義區(qū),、大興區(qū),、懷柔區(qū)、密云縣,、延慶縣,、石景山區(qū)等區(qū)縣。此外,，還有商服地塊12宗,，約138公頃。
兩批擬供應(yīng)的商品住宅地塊加在一起,，總土地面積達(dá)到了1095公頃,，超出今年850公頃的商品房供地計(jì)劃。同時(shí),，第一批和第二批商服地塊相加,，總面積也達(dá)到446公頃，也超出全年計(jì)劃,。
房企搶地推高地價(jià)
9月4日,，“北京農(nóng)展館北路8號(hào)地”剔除配建醫(yī)院后以7 .3萬元/平方米的樓板價(jià)橫掃地市,，成為全國(guó)新的“單價(jià)地王”,。該地塊為“限地價(jià),、競(jìng)配建”方式，最終被融創(chuàng)以21億元獲得,，剔除掉27 .8萬平方米的醫(yī)院配建面積,，其樓板價(jià)高達(dá)7.31萬/平方米，再扣除各項(xiàng)稅費(fèi),、成本,，預(yù)計(jì)項(xiàng)目的入市成本價(jià)可能高達(dá)12萬，超越了北京所有在售項(xiàng)目,。
8月27日,，房山區(qū)的三宗地塊吸引來包括五礦置業(yè)、北京城建,、中鐵建,、華遠(yuǎn)地產(chǎn)、萬科,、金地等企業(yè)前來競(jìng)爭(zhēng),。最終，幾宗地塊成交時(shí)的溢價(jià)率均接近50%,。按照正常的估算辦法,，幾塊地的樓面地價(jià)均在1.2萬左右，但因?yàn)檫@宗三地塊均配建了大量的不可銷售面積,，這也使得幾宗地塊實(shí)際的樓面地價(jià)都將在1.6萬元以上,。
偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，一方面是因?yàn)榇笮烷_發(fā)商積極拿地成為北京土地市場(chǎng)的主要支撐點(diǎn),，今年以來,，包括首開、萬科,、綠地,、首創(chuàng)、中海,、恒大,、融創(chuàng)等民企均有不同程度斬獲；而另一方面,，今年以來北京推出地塊質(zhì)量較好,，即便是5環(huán)以外的新城，但由于區(qū)域配套設(shè)施完善,，加上土地規(guī)模較大,，這都在一定程度上提升了開發(fā)企業(yè)拿地的積極性,。
市場(chǎng)機(jī)構(gòu)CRIC研究中心分析師李瑩告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，今年以來土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈,，高溢價(jià)率地塊,、高單價(jià)地塊接連出現(xiàn)。盡管土儲(chǔ)量匱乏的北京等一線城市加大了土地供應(yīng)量,，但依然改變不了一線城市土地“僧多粥少”的本質(zhì)局面,，因此在北京等一線城市推出核心地塊時(shí)，實(shí)力企業(yè)強(qiáng)勢(shì)爭(zhēng)奪直接導(dǎo)致了高價(jià)地的產(chǎn)生,。
