中國未現(xiàn)大面積“房地產(chǎn)泡沫”

發(fā)改委官員稱民眾追逐公共服務(wù)推高房價(jià),，應(yīng)允許房價(jià)上漲

國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心主任李鐵12日在大連表示,，中國目前還沒有出現(xiàn)大面積的房地產(chǎn)泡沫,。一些中心城市房價(jià)被推高，和民眾對相對稀缺的公共服務(wù)的追逐有直接關(guān)系,。李鐵表示,，要想遏制房子投機(jī)，還是要依靠市場的力量,。政府應(yīng)該允許房價(jià)上漲,，“香港為什么沒人投機(jī)房子？因?yàn)榉績r(jià)太高了,，沒人炒得起,。”

“買房實(shí)際買的是公共服務(wù)”

李鐵表示,，中國和國際上其他國家的發(fā)展階段,、人口規(guī)模、收入結(jié)構(gòu)并不一樣,，所謂的“房地產(chǎn)泡沫”完全是按照西方國家標(biāo)準(zhǔn),，“當(dāng)然局部可能會出問題，但大面積,、全國來講是沒有的”,。

“大家買房實(shí)際買的是公共服務(wù)”，李鐵分析,，公共服務(wù)好的城市往往是資源稀缺性很強(qiáng)的地方,，所以房價(jià)必然高?；诖?，李鐵建議擴(kuò)延便于通勤的城市外圍空間以解決低價(jià)房供給，將醫(yī)療,、教育等優(yōu)質(zhì)資源向中心城市外緣延伸,，緩解民眾的買房、住房壓力,。

“房價(jià)漲到頭就沒人投機(jī)了”

李鐵表示,，要想遏制房子投機(jī)，還是要依靠市場的力量,，政府應(yīng)該允許房價(jià)上漲,，“房價(jià)漲到頭就沒人投機(jī)了”?！跋愀蹫槭裁礇]人投機(jī)房子,？因?yàn)榉績r(jià)太高了，沒人炒得起?！彼硎?，政府利用行政手段調(diào)整房價(jià)是將房價(jià)上漲收益轉(zhuǎn)給了一部分人，比方興建保障房,。

在李鐵看來,，提供穩(wěn)定的住房租賃市場也是緩解民眾購房壓力的方法之一?！艾F(xiàn)在買房人不是為了出租,，是為了賣”，李鐵指出,，由于房屋租售成本相差懸殊,，現(xiàn)在中國內(nèi)地城市經(jīng)過房地產(chǎn)開發(fā)的住房都處于“不穩(wěn)定”的租賃模式。他建議打破中國動(dòng)輒批百畝,、千畝土地的“大地產(chǎn)商”開發(fā)模式,，形成層次開發(fā)，小塊開發(fā)的房屋便可作為長期穩(wěn)定的出租房源,。

直言房產(chǎn)稅“擴(kuò)圍”不容易

此外,，針對官方已明確將推進(jìn)的房產(chǎn)稅試點(diǎn)“擴(kuò)圍”，以及民間廣泛探討的遺產(chǎn)稅等事項(xiàng),，李鐵直言“不是你想象的那么容易”,。他強(qiáng)調(diào)，不同于歐美房屋產(chǎn)權(quán)清晰,，中國的住房只有(土地)使用權(quán)而無所有權(quán),，因此稅收征到何種程度很難確定。

另一方面,，李鐵認(rèn)為,，由于在國外不動(dòng)產(chǎn)稅屬于地方稅，因此地方政府對征稅具有積極性,，而“中國地方?jīng)]有積極性,，操作上就有問題”，“我們小區(qū)有40%的人連關(guān)系清晰的物業(yè)費(fèi)都不交,，你說交(房產(chǎn))稅難不難,？”

動(dòng)態(tài)

一二線城市房價(jià)或出現(xiàn)失控風(fēng)險(xiǎn)

住建部下月急查限購限貸

訊據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》消息，繼住建部約談7個(gè)房價(jià)上漲較高的城市后,，住建部督察組下月將抵達(dá)地方急查限購、限貸執(zhí)行情況,。

“督察組由住建部和全國工商總局組成,，將對地方房地產(chǎn)的中介違規(guī)問題，進(jìn)行調(diào)研和督導(dǎo),，”四川省住建廳的一位人士介紹,，貫徹新“國五條”要求,，核查地方限購、限貸政策的執(zhí)行,，是調(diào)研和督導(dǎo)的重要內(nèi)容,。據(jù)其表示，市場行為中,，存在房地產(chǎn)中介誘導(dǎo),、教唆、協(xié)助購房人通過偽造證明材料等方式,，騙取購房資格,、騙提或騙貸住房公積金、規(guī)避限貸的行為等,。另外,，采取內(nèi)部認(rèn)購或雇人排隊(duì)制造銷售旺盛的虛假氛圍導(dǎo)致市場恐慌以及通過倒房號等非法牟利的行為也將是督查的范圍之內(nèi)。

“目前,，市場有一個(gè)非常危險(xiǎn)的情況,，就是地價(jià)和房價(jià)呈現(xiàn)互助式上漲的情況，”根據(jù)北京中原地產(chǎn)市場部總監(jiān)張大偉認(rèn)為,，如果不進(jìn)行抑制,，下半年房價(jià)、尤其是一二線城市房價(jià)明顯上漲的可能性非常大,。

一位接近住建部的人士介紹,，房價(jià)上漲的背景下，樓市風(fēng)險(xiǎn)凸顯,，住建部將更多是強(qiáng)化現(xiàn)有政策的執(zhí)行,，比如限購、限貸等穩(wěn)定市場預(yù)期,，與此同時(shí),，也將配合有關(guān)部門制定長效機(jī)制。

住建部政策研究中心主任秦虹也認(rèn)為,，對于因供應(yīng)不足而導(dǎo)致房價(jià)上漲過快的城市,，政府要想在短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)房價(jià)漲幅的下降，“限購”升級不失為一種應(yīng)急緩解供求矛盾的辦法,，也是必要的措施,。

中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇理事長連平也表示，四季度房地產(chǎn)調(diào)控會趨緊,，但不會過于強(qiáng)烈,，更多的還是強(qiáng)調(diào)限購、限貸這些政策的執(zhí)行。畢竟現(xiàn)在很多地方執(zhí)行得不甚嚴(yán)格,，會有嚴(yán)格強(qiáng)調(diào)如何強(qiáng)化執(zhí)行的過程,。

超九成城市房貸放款周期拉長

專家表示，個(gè)別城市潛在的被調(diào)控壓力增大

據(jù)新華社電近日,，北京,、上海、廣州,、深圳,、南京、合肥等地相繼曝出銀行暫停房貸或拉長放款周期,，且房貸停貸范圍呈蔓延之勢,。

日前，CRIC研究中心對北京,、上海,、南京、無錫等13個(gè)重點(diǎn)城市31家銀行進(jìn)行調(diào)研,，結(jié)果顯示,，超9成城市房貸放款周期拉長，商業(yè)貸款放款周期除天津外,，其他12個(gè)城市的銀行放款周期有不同程度的延長,。其中，放款最快的無錫從去年1至2周拉長至近期的1個(gè)月,；南京也從1個(gè)半月左右拉長至3個(gè)月以內(nèi)放款,，而延長時(shí)間最長的廣州，從去年2個(gè)月以內(nèi)延長至3個(gè)月或者更長時(shí)間才能放款,；深圳部分銀行甚至?xí)和Ａ朔抠J業(yè)務(wù),。

首套房利率方面，13個(gè)城市中有8個(gè)城市首套房貸款利率有不同程度的上??；二套房貸款方面，其利率基本保持上浮10%,。但是審批標(biāo)準(zhǔn)卻變得更為嚴(yán)格,，北京更是將二套房首付提高至70%之多。

克而瑞信息集團(tuán)研究中心副總經(jīng)理林波對記者表示,，造成房貸收緊的原因,，一方面是今年以來銀行資金面持續(xù)緊張，時(shí)至下半年放貸更加審慎,；另一方面,，則是房地產(chǎn)市場量價(jià)齊升,，使得個(gè)別城市潛在的被調(diào)控壓力增大，銀行控風(fēng)險(xiǎn)意圖增加,。

■分析

地方、銀行,、企業(yè)……樓市調(diào)控

誰在“見招拆招”,？

據(jù)新華社電樓市調(diào)控堪稱“史上最嚴(yán)”，地產(chǎn)盛宴卻在不斷上演：北京六環(huán)房價(jià)進(jìn)入“2萬時(shí)代”,，北上蘇杭兩天四地王更是創(chuàng)下新紀(jì)錄,。調(diào)控層層加碼，預(yù)期卻愈來愈高,，甚至出現(xiàn)“逆襲”式上漲,，地方政府、銀行與地產(chǎn)商在其間究竟扮演什么角色,？

地方 “地產(chǎn)依賴”變本加厲

北京剛現(xiàn)每平方米7.3萬元的單價(jià)“地王”,，滬杭隨即又拍出數(shù)百億的總價(jià)“地王”……一時(shí)間，一線樓市更加焦灼,；“地王”扎堆背后,，是地方政府“點(diǎn)土成金”力度加大，北上廣深等10個(gè)大城市8月份土地出讓金收入同比大增149.3%,。

“財(cái)政捉襟見肘,，地產(chǎn)開發(fā)來錢最快”，記者采訪中發(fā)現(xiàn),，一些地方政府的心態(tài)“驚人一致”,。經(jīng)濟(jì)發(fā)展壓力加大，“錢緊”令地方政府如坐針氈,。加上今年地方債務(wù)大量到期,，還債壓力加大，賣地成為一種“現(xiàn)實(shí)選擇”,。在推高“面粉”價(jià)格的同時(shí),，一些地方政府也在為“面包”價(jià)格上漲開后門。8月下旬以來,，包括北京,、廣州、南京在內(nèi)的13個(gè)重點(diǎn)城市的周新批預(yù)售面積連續(xù)突破300萬平方米,，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過之前數(shù)月一直維持的一兩百萬平方米的面積,。

銀行 房價(jià)回落比誰都“急”

地方政府“錢緊”，開發(fā)商卻是“不差錢”,。今年上半年,，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增長達(dá)32%,，開發(fā)商拿地、開發(fā)速度逐漸加快,。

“開發(fā)商對銀行是優(yōu)質(zhì)客戶,。”建行一位管理人士說,，銀行對小微企業(yè)貸款的審查標(biāo)準(zhǔn)可能會有數(shù)十條,，但大型開發(fā)商只要項(xiàng)目質(zhì)量高、周期不長,，一般都可獲批,，只是貸款利率上浮多少的問題。

中國指數(shù)研究院華中分院總監(jiān)李國政表示,，地方銀行普遍存在房地產(chǎn)開發(fā)占比偏高的問題,，一些甚至超過20%?！叭绻由蠈ㄖ髽I(yè)的貸款和個(gè)人房貸,，整個(gè)房地產(chǎn)市場占用的銀行貸款資金比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于這個(gè)數(shù)字?！?/P>

“房價(jià)跌了,，銀行比我們還著急?！币晃环康禺a(chǎn)公司高管說,，“房地產(chǎn)行情看漲之時(shí)，甚至?xí)秀y行主動(dòng)上門推貸,?！北M管此前銀行業(yè)曾表示，即便房價(jià)下跌50%也能撐得住,，但考慮到水泥,、建材等貸款，銀行作為利益共同體不可能置身事外,。

從歷次房價(jià)上漲周期來看,，銀行成為阻止房價(jià)下跌甚至推動(dòng)房價(jià)上漲的一股重要力量。

房企 與政策“打太極”

政策調(diào)控雖嚴(yán),，但一些房企通過捂盤惜售,、陰陽合同等方式與政策“打太極”?！罢邍?yán)一些時(shí),，便減少推盤量，人為制造短缺,；調(diào)控稍有松動(dòng)跡象,，便伺機(jī)醞釀漲價(jià),。其實(shí)房企是這輪調(diào)控的大贏家?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士說,。

例如，在國五條北京細(xì)則落地后,，北京和廣州等地都開始對開發(fā)商預(yù)售價(jià)格進(jìn)行指導(dǎo),，希望借此抑制高房價(jià)，但很快就被開發(fā)商以“捂盤惜售”等貓膩來“拆招”,。拆分合同、“精裝房裸賣”也成為一種“營銷策略”,。廣州,、南京等地近期紛紛曝出開發(fā)商報(bào)較低價(jià)格實(shí)現(xiàn)網(wǎng)簽，購房者卻只能用更高價(jià)格才能購得住房,。

此外,，開發(fā)商逐漸通過“把控”市場，掌握定價(jià)權(quán),。武漢盤龍城一位開發(fā)商告訴記者,，當(dāng)?shù)亻_發(fā)商建立了一個(gè)不定期會商制度，針對市場動(dòng)態(tài),，共同研究打折促銷,、漲價(jià)幅度及制造市場緊張氛圍等措施；福建曾對開發(fā)商聯(lián)合漲價(jià)問題進(jìn)行專項(xiàng)打擊,。

(金羊網(wǎng)-新快報(bào))