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《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》（下稱《規(guī)劃》）是今后一個時期指導(dǎo)全國新型城鎮(zhèn)化健康發(fā)展的宏觀性,、戰(zhàn)略性,、基礎(chǔ)性規(guī)劃，其最大的亮點是強調(diào)以人為本,，推進以人為核心的城鎮(zhèn)化,。其中明確三個需要著重解決好的問題,，即農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶城鎮(zhèn),、城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村改造、中西部地區(qū)城鎮(zhèn)化等問題都是圍繞“3個1億人”這個核心展開的,。而在這個過程中,，房地產(chǎn)業(yè)作為基礎(chǔ)性、配套性的作用,，是重要的民生定位不會改變,。本文認(rèn)為，新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃頒布,，將會對未來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展創(chuàng)造六大機遇,。
中國論文網(wǎng) /1/view-6416462.htm
　　一、農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶城鎮(zhèn),、城鎮(zhèn)棚改為住房市場發(fā)展提供長期利好
　　新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃最大的亮點就是強調(diào)以人為本,，推進以人為核心的城鎮(zhèn)化，重點是有序解決農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的落戶問題,。
　　城鎮(zhèn)化水平逐年提高,，為住房市場發(fā)展提供長期需求潛力?！兑?guī)劃》首要目標(biāo)便是城鎮(zhèn)化率發(fā)展目標(biāo),，提出到2020年常住人口城鎮(zhèn)化率達到60%左右,，戶籍人口城鎮(zhèn)化率達到45%左右，戶籍人口城鎮(zhèn)化率與常住人口城鎮(zhèn)化率差距縮小2個百分點左右,，努力實現(xiàn)1億左右農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和其他常住人口在城鎮(zhèn)落戶,。既然要落戶城鎮(zhèn)，則住房問題不可避免,。假定到2020年人均住房建筑面積按35平方米計算,，這1億人的住房需求約為35億平方米，平均每年約為5億平方米,，這幾乎接近2013年全年成交的新建商品住宅總量的一半（約5.8億平方米）,。
　　城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造和舊城改造，也為住房市場提供強有力的需求支撐,?！兑?guī)劃》提出，改造提升中心城區(qū)功能,，優(yōu)化市轄區(qū)規(guī)模和結(jié)構(gòu),。按照改造更新與保護修復(fù)并重的要求，健全舊城改造機制,，優(yōu)化提升舊城功能,。加快城區(qū)老工業(yè)區(qū)搬遷改造，大力推進棚戶區(qū)改造,，穩(wěn)步實施城中村改造,，有序推進舊住宅小區(qū)綜合整治、危舊住房和非成套住房改造,，全面改善人居環(huán)境,，努力實現(xiàn)改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村目標(biāo)。根據(jù)我們的研究,，未來十年城鎮(zhèn)住宅拆舊和棚戶改造的理論需求總量約為30億平方米,，年均約3億平方米。
　　由此可見,，隨著新型城鎮(zhèn)化水平的不斷提升,，城市新進人員的住房需求和城市舊改需求也不斷增加，這些都為住房市場的長遠(yuǎn)健康發(fā)展提供持續(xù)動力,。
　　二,、城市中心城區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級，為商業(yè)地產(chǎn)繁榮提供良好契機
　　隨著新型城鎮(zhèn)化逐步推進,，我國的經(jīng)濟發(fā)展模式有望從投資拉動轉(zhuǎn)為消費拉動,，目前國人的消費潛力不容小覷，因此引起了我國商業(yè)地產(chǎn)市場的興起和發(fā)展,，隨著新型城鎮(zhèn)化的逐步深入,，商業(yè)地產(chǎn)將大有可為,。
　　首先，城鎮(zhèn)化下的人口紅利為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了堅實的基礎(chǔ),。2013年末,，我國城鎮(zhèn)化率為53.7%，還處在加速發(fā)展時期,，未來十年至少有約1億人口流入城市,。城市人口的進一步增加與集聚，必然會帶動商業(yè)地產(chǎn)的需求和發(fā)展,。
　　其次,，城市群聯(lián)動發(fā)展步伐的加快是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的契機。一方面,，城市群的集聚效應(yīng)會進一步增強對商業(yè)地產(chǎn)的帶動作用,。目前我國大致可劃分為20個重點城市群，城市群將作為我國新型城鎮(zhèn)化的重要形態(tài),，起到區(qū)域經(jīng)濟增長極的引領(lǐng)作用,，通過其集聚和輻射作用促進區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，城市群的發(fā)展必將因集聚人口和集中資源而大大推動商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展,。另一方面,，城市群的聯(lián)動發(fā)展將極大地推動中小城市經(jīng)濟發(fā)展和消費觀念的升級。
　　再次,，優(yōu)化城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),，以產(chǎn)城融合和服務(wù)經(jīng)濟為主導(dǎo)，將促進各類商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展,。一方面,，產(chǎn)城融合給商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提供更大空間?！兑?guī)劃》指出，要適應(yīng)制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級要求,，推動生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)專業(yè)化,、市場化、社會化發(fā)展,，引導(dǎo)生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)在中心城市,、制造業(yè)密集區(qū)域集聚；統(tǒng)籌生產(chǎn)區(qū),、辦公區(qū),、生活區(qū)、商業(yè)區(qū)等功能區(qū)規(guī)劃建設(shè),，推進功能混合和產(chǎn)城融合,，在集聚產(chǎn)業(yè)的同時集聚人口,，防止新城新區(qū)空心化；加強現(xiàn)有開發(fā)區(qū)城市功能改造,，推動單一生產(chǎn)功能向城市綜合功能轉(zhuǎn)型,，為促進人口集聚、發(fā)展服務(wù)經(jīng)濟拓展空間,。另一方面,，新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展要滿足日益增加的城鎮(zhèn)居民的多樣性需求，特別是中小城市和新城鎮(zhèn)居民的社會文化消費需求,?！兑?guī)劃》指出要適應(yīng)居民消費需求多樣化，提升生活性服務(wù)業(yè)水平,，擴大服務(wù)供給,，提高服務(wù)質(zhì)量，推動特大城市和大城市形成以服務(wù)經(jīng)濟為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),。推動特大城市中心城區(qū)部分功能向衛(wèi)星城疏散,，強化大中城市中心城區(qū)高端服務(wù)、現(xiàn)代商貿(mào),、信息中介,、創(chuàng)意創(chuàng)新等功能。這就要求對傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)進行改造升級,，提升商業(yè)業(yè)態(tài)等級,，完善城市配套功能，通過對舊城的改造和商業(yè)業(yè)態(tài)的更新,，優(yōu)化商業(yè)網(wǎng)點布局,。這些都為大中城市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展和繁榮提供良好機遇。
　　三,、中小城鎮(zhèn)放開戶籍限制,，中小城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迎來機遇期
　　《規(guī)劃》提出推進新型城鎮(zhèn)化的指導(dǎo)思想之一就是以城市群為主體形態(tài)，推動大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展,。這就意味著要構(gòu)建科學(xué)合理的城市格局,，大中小城市和小城鎮(zhèn)、城市群要科學(xué)布局,，與區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展和產(chǎn)業(yè)布局緊密銜接,，與資源環(huán)境承載能力相適應(yīng)。
　　為了促進農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口在城鎮(zhèn)的順利落戶,，《規(guī)劃》提出了差異化的城市落戶政策,。同時，《規(guī)劃》還提出要加快發(fā)展中小城市?！兑?guī)劃》也提出有重點地發(fā)展小城鎮(zhèn),，特別是大城市周邊的重點鎮(zhèn)，要加強與城市發(fā)展的統(tǒng)籌規(guī)劃與功能配套,，逐步發(fā)展成為衛(wèi)星城,。同時發(fā)展具有特色資源、區(qū)位優(yōu)勢的小城鎮(zhèn),，通過規(guī)劃引導(dǎo),、市場運作，培育成為文化旅游,、商貿(mào)物流,、資源加工、交通樞紐等專業(yè)特色鎮(zhèn),。
　　由此可見,，未來新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展是大中小城市和小城鎮(zhèn)互促共進的城鎮(zhèn)化，新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展將逐步提高中小城鎮(zhèn)的未來發(fā)展地位,。中小城鎮(zhèn)將成為大城市與農(nóng)村之間的重要聯(lián)系紐帶,，緩解在城鎮(zhèn)化進程中出現(xiàn)的資源匱乏、房價高漲,、空心村等矛盾,，同時也將通過吸納農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移，成為房地產(chǎn)市場發(fā)展新的增長極,。
　　四,、“兩橫三縱”城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略格局為房地產(chǎn)企業(yè)區(qū)域布局指明道路
　　“兩橫三縱”城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略格局是指：以陸橋通道、沿長江通道為兩條橫軸,，以沿海,、京哈京廣、包昆通道為三條縱軸,，以軸線上城市群和節(jié)點城市為依托,、其他城鎮(zhèn)化地區(qū)為重要組成部分,，大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的“兩橫三縱”城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略格局,。　　《規(guī)劃》指出，到2020年,，“兩橫三縱”為主體的城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略格局基本形成,，城市群集聚經(jīng)濟、人口能力明顯增強,，東部地區(qū)城市群一體化水平和國際競爭力明顯提高,，中西部地區(qū)城市群成為推動區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展的新的重要增長極。城市規(guī)模結(jié)構(gòu)更加完善，中心城市輻射帶動作用更加突出,，中小城市數(shù)量增加,，小城鎮(zhèn)服務(wù)功能增強。
　　根據(jù)我們的研究梳理,，按照新型城鎮(zhèn)化和全國主體功能區(qū)兩個規(guī)劃的要求,，我國大致可劃分出20個重點城市群，這20個城市群就是未來新型城鎮(zhèn)化推進的最為重要的抓手,。
　　東部地區(qū)的城市群：京津冀,、長三角、珠三角,、遼中南,、山東半島、海峽西岸等六大城市群,。
　　中部地區(qū)的城市群：哈大齊,、吉中、太原,、中原,、皖江、武漢,、長株潭,、環(huán)鄱陽湖等八個城市群。
　　西部地區(qū)的城市群：成渝,、北部灣,、滇中、關(guān)中,、呼包鄂榆和天山北麓等六個城市群,。
　　《規(guī)劃》強調(diào)要培育發(fā)展中西部地區(qū)城市群，加快培育成渝,、中原,、長江中游（武漢）、哈長等城市群,，使之成為推動國土空間均衡開發(fā),、引領(lǐng)區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的重要增長極。同時提出要依托陸橋通道上的城市群和節(jié)點城市,，構(gòu)建絲綢之路經(jīng)濟帶,，推動形成與中亞乃至整個歐亞大陸的區(qū)域大合作。這主要是隴海沿線附近的城市群和節(jié)點城市,，如隴海鐵路的東部起點連云港,，蘇北重鎮(zhèn)徐州，蘭州，西寧,，以鄭州,、洛陽為代表的中原城市群，以西安為代表的關(guān)中城市群,，以烏魯木齊為代表的天山北麓城市群等,。
　　這20個城市群以及重點節(jié)點城市，是未來十年我國新型城鎮(zhèn)化推進的重點區(qū)域,，長期發(fā)展前景良好,，這也為今后房地產(chǎn)企業(yè)的區(qū)域拓展和布局指明方向。
　　五,、走集約緊湊型城市發(fā)展模式,，要求房地產(chǎn)業(yè)向集約化轉(zhuǎn)型升級
　　根據(jù)國際通行標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)科技進步對產(chǎn)業(yè)的貢獻率超過50%時,，視為集約內(nèi)涵型發(fā)展產(chǎn)業(yè),。而目前，我國科技進步對住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的貢獻率不到30%,，遠(yuǎn)低于國外發(fā)達國家60%-80%的貢獻率,，可以說當(dāng)前我國的房地產(chǎn)業(yè)仍處于粗放型發(fā)展。高投入,、高耗能,、資源消耗大，但隨著未來城市發(fā)展轉(zhuǎn)向集約緊湊式,，房地產(chǎn)業(yè)也必須向集約化轉(zhuǎn)型,。
　　《規(guī)劃》的目標(biāo)之一就是實現(xiàn)城市發(fā)展模式科學(xué)合理。即形成以密度較高,、功能混用和公交導(dǎo)向的集約緊湊型開發(fā)模式為主導(dǎo),，人均城市建設(shè)用地嚴(yán)格控制在100平方米以內(nèi)，建成區(qū)人口密度逐步提高,。
　　《規(guī)劃》提出建立城鎮(zhèn)用地規(guī)模結(jié)構(gòu)調(diào)控機制,。《規(guī)劃》還提出健全節(jié)約集約用地制度,。
　　從上述規(guī)劃要求可以看出,，挖掘存量土地、提高土地集約利用效率和推行以 “公共交通為導(dǎo)向的TOD”城市發(fā)展模式,。與之相對應(yīng)的就是房地產(chǎn)開發(fā)的土地利用更加集約化,、容積率水平適當(dāng)提高和沿公共交通線路進行重點開發(fā)。
　　依托軌道交通等公共交通,，進行城市拓展的“TOD”模式,，已成為國內(nèi)外城市發(fā)展的重要路徑之一,，這種狀況在上海,、北京等城市尤為突出,。軌道交通對改善城市功能有著舉足輕重的作用，特別是對房地產(chǎn)和商業(yè)需求的拉升更是顯著,。凡是軌道交通規(guī)劃經(jīng)過的地方,，特別是軌道交通站點和車輛基地周邊，通過綜合開發(fā),，改善了周邊的整體環(huán)境,，通過建設(shè)大體量的商業(yè)、辦公,、住宅和公建配套,，迅速成為區(qū)域性的商業(yè)、人流和居住的集聚區(qū),，成為新的建成區(qū),，帶動周邊區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展和功能完善，豐富了城市發(fā)展的模式,。當(dāng)前,，上海市有關(guān)部門已明確提出今后將大力發(fā)展以公交導(dǎo)向的“TOD”模式，推進土地綜合開發(fā)集約利用,，促進城市和軌道交通發(fā)展,。
　　六、推動綠色城市建設(shè),，促進房地產(chǎn)業(yè)向低碳節(jié)能環(huán)保產(chǎn)業(yè)化轉(zhuǎn)型
　　現(xiàn)代城市發(fā)展新理念新趨勢有三：一是發(fā)展綠色城市,，二是發(fā)展智慧城市，三是發(fā)展人文城市,。
　　《規(guī)劃》提出要加快綠色城市建設(shè),，將生態(tài)文明理念全面融入城市發(fā)展，構(gòu)建綠色生產(chǎn)方式,、生活方式和消費模式,。嚴(yán)格控制高耗能、高排放行業(yè)發(fā)展,。節(jié)約集約利用土地,、水和能源等資源，促進資源循環(huán)利用,，控制總量,，提高效率。加快建設(shè)可再生能源體系,，推動分布式太陽能,、風(fēng)能,、生物質(zhì)能、地?zé)崮芏嘣?、?guī)?；瘧?yīng)用，提高新能源和可再生能源利用比例,。實施綠色建筑行動計劃,，完善綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)及認(rèn)證體系、擴大強制執(zhí)行范圍,，加快既有建筑節(jié)能改造,，大力發(fā)展綠色建材，強力推進建筑工業(yè)化,。
　　房地產(chǎn)業(yè)作為能耗最大的產(chǎn)業(yè)之一,，是推進綠色城市建設(shè)首要解決的難題。在現(xiàn)有建筑中95%達不到節(jié)能標(biāo)準(zhǔn),，新建建筑達標(biāo)率不足20%,。如果延續(xù)目前的建筑能耗狀況，每年將消耗1.2萬億度電和4.1億噸煤,，接近目前全社會總能耗的46.7%,。與國外發(fā)達國家相比，我國建筑節(jié)能水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)比較落后,。
　　因此,，按照建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會的總體要求,，未來要大力發(fā)展低碳節(jié)能環(huán)保型住宅,，提高住宅的安全性能、耐久性能,、經(jīng)濟性能,、舒適性能和環(huán)境性能。一方面是強化既有居住建筑節(jié)能改造工作,，另一方面是實施綠色建筑行動計劃,。
　　與此同時，加快住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展步伐,。以中小套型普通商品住房和保障性住房為重點,，積極推行住宅性能認(rèn)定和住宅部品認(rèn)證制度。通過稅費減免,、信貸優(yōu)惠及政府補貼等措施,，鼓勵新技術(shù)、新材料,、新設(shè)備,、新工藝在住宅建設(shè)中的推廣應(yīng)用,。鼓勵和推廣新建商品住房全裝修。這些都是未來房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的必經(jīng)之路,。
　　新型城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是相互促進的,，新型城鎮(zhèn)化需要房地產(chǎn)業(yè)的參與，但不等于房地產(chǎn)業(yè)化,。盡管在我國城鎮(zhèn)化的既往進程中,，房地產(chǎn)業(yè)起到了不可或缺的作用，但是簡單地把城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)等同起來,，過分強調(diào)房地產(chǎn)業(yè)的作用，是不科學(xué)的,，也是不可取的,。新型城鎮(zhèn)化經(jīng)濟規(guī)模之大，涉及領(lǐng)域之廣,，前所未有,，舉世罕見，不是房地產(chǎn)一個產(chǎn)業(yè)能夠擔(dān)當(dāng)?shù)?。在新形勢下,，房地產(chǎn)業(yè)必須進行轉(zhuǎn)型升級，才能適應(yīng)在新型城鎮(zhèn)化過程中產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的要求,。如何走集約化,、精細(xì)化的發(fā)展道路，注重區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展條件,、人口需求結(jié)構(gòu),，以及當(dāng)?shù)刭Y源條件與房地產(chǎn)開發(fā)模式和產(chǎn)品的契合，注重環(huán)境保護和低碳化,、生態(tài)化發(fā)展,，注重物業(yè)產(chǎn)品與城市文化的契合，注重人文環(huán)境的不斷提升等,，都需要房地產(chǎn)業(yè)在新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的背景下,，認(rèn)真研究，努力創(chuàng)新,。

《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》帶來六大機遇

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