大而不強(qiáng)曾被市場(chǎng)詬病，但種種跡象顯示，新一輪國(guó)資改革，這些上市房企不僅想做大，更想做強(qiáng)。那么，千億市值的夢(mèng)想之下，現(xiàn)實(shí)究竟如何？本期房產(chǎn)周刊以綠地集團(tuán)、招商地產(chǎn)、中國(guó)金茂三家公司為案例，探討白銀時(shí)代地產(chǎn)國(guó)資改革的邏輯。
廣州一家國(guó)企上市房企高管曾向記者感概，其所在的公司由于回報(bào)率較低的原因，向一家民企出售了一座商場(chǎng)，但兩年后當(dāng)他途經(jīng)該商場(chǎng)時(shí)，無論是商戶還是人流均出現(xiàn)明顯提升，這意味著同一個(gè)項(xiàng)目，民企與國(guó)企能運(yùn)作出完全不同的效果。
在國(guó)企改革的東風(fēng)下，一方面大型央企國(guó)企加速資源整合，造就一批新的地產(chǎn)巨無霸，另一方面越來越多房企入股民企，更好地實(shí)現(xiàn)資源優(yōu)化整合。
盡管國(guó)企央企的資源優(yōu)勢(shì)毋容置疑，但在關(guān)鍵的管理體制和激勵(lì)制度上，仍存在不少障礙。一位不愿具名的房地產(chǎn)分析師向記者表示，在本輪混改過程中，民營(yíng)資本在國(guó)企經(jīng)營(yíng)過程中的話語權(quán)到底有多少仍有待商榷，激勵(lì)制度的改革也并未如預(yù)期，混改要發(fā)揮更大的作用，改革的步伐也許需要邁得更大一些。
國(guó)有資本頻繁參股民企
國(guó)企改革頂層設(shè)計(jì)出臺(tái)以來，混合所有制改革在房地產(chǎn)領(lǐng)域迅速鋪開。
11月2日，力高地產(chǎn)發(fā)布公告，公司與南昌市政公用房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司訂立了認(rèn)購(gòu)協(xié)議，力高地產(chǎn)按認(rèn)購(gòu)價(jià)4.43港元/股向后者配發(fā)及發(fā)行1.758億股新股份。后者將晉升為力高地產(chǎn)第三大股東。資料顯示，南昌市政公用投資控股有限責(zé)任公司是集經(jīng)營(yíng)城市公交、自來水及污水處理、燃?xì)狻⑹姓⒌禺a(chǎn)和投資為一體的大型國(guó)有企業(yè)，總資產(chǎn)近千億，旗下?lián)碛?0多家核心企業(yè)和1家上市公司。
國(guó)泰君安分析師劉斐凡向記者表示，力高地產(chǎn)此次引入南昌市政公用，可謂是國(guó)企參股民企的一個(gè)典型案例。南昌市政公用在經(jīng)營(yíng)基建工程的時(shí)候，往往可以用低成本獲得基建工程周邊的土地，但其運(yùn)營(yíng)效率和開發(fā)能力不足；作為民企的力高地產(chǎn)主要收入來自于南昌，雙方在地產(chǎn)項(xiàng)目上可以有更大的合作空間。
更早之前，萊蒙國(guó)際（03688.HK）控股股東黃俊康以每股3.8港元的價(jià)格，向云南城投集團(tuán)出售27.62%的股份，后者成為萊蒙國(guó)際的第二大股東。央企中國(guó)交建于2014年底以60.15億港元收購(gòu)宋衛(wèi)平、壽柏年以及夏一波合共24.288%的股權(quán)后，今年5月份又通過收購(gòu)綠城小股東羅釗明的股份，持股比例增至29%，成為綠城第一大股東。
據(jù)悉，在中交入主綠城后，綠城發(fā)行了利率僅為5.875%的新票據(jù)，替換前期利率在8%以上的優(yōu)先票據(jù)，中交旗下的融資租賃、財(cái)務(wù)公司、金融發(fā)展等公司也可為綠城融資助力。
中投證券的研報(bào)指出，中交的進(jìn)駐有利于改善綠城信用水平，央企背書可改善公司信用狀況，增加投資者對(duì)其債券的信心。
國(guó)有企業(yè)的穩(wěn)健和民營(yíng)企業(yè)的狼性文化混合，讓一度陷入困境的綠城初嘗甜頭。在接受中投證券的調(diào)研時(shí)，綠城集團(tuán)高管透露，中交集團(tuán)將會(huì)提供全方位的支持：首先，中交旗下還有中交地產(chǎn)、中房地產(chǎn)等地產(chǎn)平臺(tái)，后續(xù)集團(tuán)旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)可能進(jìn)行一定的整合。其次，中交的拿地能力強(qiáng)，后續(xù)可在優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)方面為綠城提供便利；此外，中交的綜合資金成本要遠(yuǎn)低于綠城，后續(xù)綠城可借助中交的優(yōu)勢(shì)，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)、降低融資成本，加上中交熟悉海外市場(chǎng)，在部分海外地區(qū)也有土地等資源優(yōu)勢(shì)，未來將帶領(lǐng)綠城邁向海外發(fā)展之路。
國(guó)企混改面臨兩大障礙
在頻繁入股民企的同時(shí)，大型央企國(guó)企也在加速自身資源整合。招商、中海、中交、中糧、中化、中鐵等央企都在加速推進(jìn)重組，未來大型地產(chǎn)央企或?qū)⒄Q生新的巨無霸。
與平臺(tái)整合相比，在市場(chǎng)最為關(guān)注的混合所有制改革上，多數(shù)大型央企國(guó)企仍然顯得保守。以華僑城的定向增發(fā)為例，根據(jù)公司于10月29日發(fā)布的公告，定增募集資金總額由80億元下調(diào)至58億元，作為民營(yíng)資本的前海人壽與一致行動(dòng)人鉅盛華的持股比例從原計(jì)劃的12.1%下降至8.46%，大股東華僑城集團(tuán)的持股占比依然超過50%。中國(guó)金茂此前通過配股引入新華保險(xiǎn)等社會(huì)股東，但大股東中化集團(tuán)持股比例仍達(dá)到53.98%。
上述房地產(chǎn)分析師向記者表示，雖然部分大型央企國(guó)企在探索混改，但步子邁得并不夠大。
“雖然房地產(chǎn)利潤(rùn)率逐年下滑，但依然高于制造業(yè)，對(duì)于很多有業(yè)績(jī)考核的國(guó)企而言，房地產(chǎn)仍然是一個(gè)很賺錢的行業(yè)，他們不會(huì)輕易退出。”一家民營(yíng)上市房企高管告訴記者。
此外，建立市場(chǎng)化的激勵(lì)制度是提高國(guó)企活力的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。保利地產(chǎn)廣東公司董事長(zhǎng)余英在微博上曾經(jīng)表示，萬科副總的年薪大約800萬元，保利地產(chǎn)副總的年薪只有200萬元，這顯示出在實(shí)力相近的房地產(chǎn)企業(yè)里，民營(yíng)與國(guó)企高管薪酬差異極大。
東方證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師竺勁坦言，目前大型房地產(chǎn)央企在員工持股、股權(quán)激勵(lì)等方面進(jìn)度相對(duì)較慢，這顯示出背后存在阻力。中海地產(chǎn)等大型央企房企近年來頻頻發(fā)生高管出走事件，與激勵(lì)制度不完善有一定關(guān)系。
新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷向記者透露，他所認(rèn)識(shí)的部分國(guó)有房企的高管，薪酬水平近年來均處于下降趨勢(shì)，且收入水平與業(yè)績(jī)掛鉤不大。尤其是隨著萬科等民營(yíng)企業(yè)通過合伙人制度進(jìn)一步激發(fā)職業(yè)經(jīng)理人的積極性，未來缺乏良好激勵(lì)制度的央企國(guó)企類房企會(huì)面臨人才瓶頸。
總部位于廣州的越秀地產(chǎn)可謂是激勵(lì)制度上建立相對(duì)完善的國(guó)有房企，據(jù)越秀地產(chǎn)副總經(jīng)理朱晨透露，公司今年以來在合伙人制度上作出積極探索，在集團(tuán)層面推出股權(quán)激勵(lì)，項(xiàng)目公司則是直接讓管理團(tuán)隊(duì)跟投持股，以此激發(fā)國(guó)有企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活力。
“在去年公布半年報(bào)的時(shí)候，有位投資者向我們提問：越秀地產(chǎn)什么時(shí)候才有高管持股計(jì)劃，這意味著作為理性的投資人，他們也愿意看到高管的利益與股東是捆綁在一起的”，朱晨說，雖然國(guó)企推行高管持股、合伙人這樣的制度會(huì)多一些障礙和門檻，但只要我們對(duì)主管部門解釋清楚，讓他們清楚這不是輸送利益，不是國(guó)有資產(chǎn)流失，加上國(guó)家也在鼓勵(lì)國(guó)企機(jī)制改革，主管部門最終還是會(huì)批準(zhǔn)的。
案例·保利
保利聯(lián)手太平人壽：擬設(shè)百億投資基金分羹養(yǎng)老地產(chǎn)
每日經(jīng)濟(jì)新聞?dòng)浾?區(qū)家彥
面對(duì)萬億市場(chǎng)級(jí)別的養(yǎng)老地產(chǎn)，地產(chǎn)龍頭與險(xiǎn)資大鱷都試圖在這塊大蛋糕上分一杯羹。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，保利地產(chǎn)于日前宣布與太平人壽達(dá)成戰(zhàn)略合作，雙方將在健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)進(jìn)行全面合作。保利地產(chǎn)董事長(zhǎng)宋廣菊透露，雙方近期擬共同成立一家股權(quán)投資基金，規(guī)模有望達(dá)到百億級(jí)別。
保利地產(chǎn)副總裁胡在新向記者表示，保利地產(chǎn)與太平人壽此次以“總對(duì)總”的模式開展合作。
在養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)上，保利地產(chǎn)將充分發(fā)揮其在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、項(xiàng)目?jī)?chǔ)備等專業(yè)優(yōu)勢(shì)，而太平人壽則將利用其保險(xiǎn)資金、客戶資源優(yōu)勢(shì)，共同發(fā)掘養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目投資機(jī)會(huì)。
盡管養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)前景可觀，但漫長(zhǎng)的投資回收周期也令很多開發(fā)商頭疼。國(guó)金證券香港董事總經(jīng)理黃立沖向記者表示，養(yǎng)老地產(chǎn)的核心在于服務(wù)，要確保高水平的管理、經(jīng)營(yíng)和服務(wù)，房企必須長(zhǎng)期持有物業(yè)。
資金成本高企是制約養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的一大阻礙。國(guó)泰君安房地產(chǎn)分析師候麗科表示，目前地產(chǎn)商在養(yǎng)老地產(chǎn)的探索仍處于初級(jí)階段，項(xiàng)目一般是在設(shè)計(jì)上考慮老年人的需求，模式上采用出售為主或者租售并舉，以回流部分資金。與之相對(duì)，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)憑借其天然的資金優(yōu)勢(shì)和產(chǎn)業(yè)鏈聯(lián)動(dòng)，在發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域具有一定的優(yōu)勢(shì)，也可以提供需要多種照顧和持續(xù)管理的養(yǎng)老地產(chǎn)。
如果地產(chǎn)商與保險(xiǎn)資金能實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，能更好地完善養(yǎng)老地產(chǎn)的生態(tài)體系。相對(duì)于保險(xiǎn)資金，地產(chǎn)商的優(yōu)勢(shì)在于項(xiàng)目開發(fā)與運(yùn)營(yíng)管理，對(duì)市場(chǎng)嗅覺更為靈敏，能更好地發(fā)掘客戶需求；保險(xiǎn)資金由于其資金使用期限較長(zhǎng)，投資養(yǎng)老地產(chǎn)正好可以解決其資金“長(zhǎng)短錯(cuò)配”的問題，解決了地產(chǎn)商資金沉淀的難題。
在盈利模式上，記者了解到，目前已經(jīng)有部分保險(xiǎn)公司實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老保險(xiǎn)與養(yǎng)老地產(chǎn)的結(jié)合，比如說客戶在享有保險(xiǎn)利益的同時(shí)，還可以享受到入住養(yǎng)老社區(qū)的資格，保險(xiǎn)合同產(chǎn)生的利益可用于來支付社區(qū)每月的房屋租金和居家費(fèi)用，開拓出新的盈利模式。
